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Ouchi-kun Builds a House

おうちくん、家を建てる

③土地選び&銀行選びと住宅ローン審査について

③土地選び&銀行選びと住宅ローン審査について

こんにちは!

コスモ建設マスコットキャラクターの“おうちくん”です!

おうちちゃんと一緒に建てる僕のリアルなマイホームブログ、今回は『土地選び&銀行選びと住宅ローン審査』についてです。
今回の内容は、盛り沢山でちょっと長めです!

第1回目の『失敗しない資金計画の立て方&今家を買うメリット』では、かなり“重要なこと”も書いていますので、ぜひそちらも併せてご覧くださいね☺
『おうちくん、家を建てる~②資金計画の立て方&今家を買うメリット』

 

さて、今回のお題のひとつ目、
『土地選び』についてです!

 

まず、家を建てるには勿論、土地が必要ですよね。

例えば、『土地を所有している』『親から土地を貰える』『親の所有地に二世帯住宅を建てる』といった場合は土地探しをしなくて済みますが、だいたいの方は0から土地探しをしなければなりませんね。

僕もそうです。

 

ちなみに、土地探し・土地選びの手順は以下の通りです。

①理想の土地の条件を決める(エリア、立地、広さなど) ※このタイミングで業者に相談してもOK

土地情報を探す(ウェブサイトで探したり、業者に相談)

③現地を見に行く(土地に掛かる費用があれば概算費用を確認)

 

この3つが終わり、総額予算に納まりそうであれば、購入手続きをします。

・・・簡単に書いてしまいましたが、土地探し・土地選びって、簡単ではないんです!

 

特に一般の素人の方!一番危ないのは、プロの業者に相談せずに、売主と直接やり取りをして購入してしまう事です!

住宅建築の為に土地を買う場合、多角的な視点で土地を見なければなりませんので、一番良いのは『土地探しも出来る建築会社』に手伝ってもらう事なのです!
今このブログを見てる皆さんは、土地を買う事が目的なのではなく、購入した土地に住宅を建てる事が目的なはずですからね。

実は悲しい事に、売主さんも、土地の取引メインの不動産屋さんも、住宅建築の為の土地に適しているかどうかなんて、知ったこっちゃないんです。だってその人達は、土地を売る事だけが目的ですので・・・。(中には誠実な対応をしてくれる場合もありますけどね。)

 

なので、住宅を建てるのに適した土地なのか、建築を依頼する予定の建築会社にぜひ相談して下さいね!

幸い、コスモ建設(株)では新築も建てるけど、住宅を建てるのに適した土地探し・土地選びのプロでもありますので、ぜひぜひご相談下さい。僕でも良いですし(笑)

 

さて。
これらの手順を踏まえて、土地選びで失敗しないようにする為には具体的にどうしたら良いのか、僕の実体験も含めて早速お伝えしますね!

↓↓↓

①理想の土地の条件を決める

この段階では、ぜひ家族で話し合いましょう。たとえば、こんな感じ。

・どの地域にするか
・土地の形状や周辺の環境
・土地の広さはどれくらいか

 

でも、条件をガチガチに決めてしまうと、なかなか土地が見つからなくて大変です。
大変な思いをしないように、一般的には、ある程度緩く考えたり、条件が沢山あったとしても、優先順位を決めたりして、“最低限この3つは外せない”などと決めるようにしましょうね。
もちろん、条件が良くなるほど金額は高くなっちゃいますからね。

ちなみに、『土地は広めで庭が欲しいけど、それって何坪あれば良いの?』とか『○○駅徒歩10分圏内が良いけど、自分たちの予算内で収まるのかな?』など、条件を決めようにも、よくわからない!という事も多いと思いますので、この段階で建築依頼予定の建築会社に相談してみて下さいね。第三者の目線で新しい発見もあるかもしれません。

 

僕は、おうちちゃんとこんな感じで条件を決めました。

 

おうちちゃん 「よし、資金計画を立てて予算が決まったから、土地を探そう!」

おうちくん 「そうだね!予算を考えると、土地代金の上限はXXXX万円だったよね。」

おうちちゃん 「そうだね。えっと~まずは、エリアの話。職場から車で通いやすい場所が良いよね。あとは実家の距離もあんまり遠くならないようにしたい。だから○○区か○○区かなぁ。」

おうちくん 「そうだね。あと、理想は地下鉄徒歩圏。資産価値下がらないだろうし、将来子どもの通学にも便利。それでいて土地の広さは、広めの70~80坪くらいあると良いなぁ。将来、庭で動物と戯れたいもん。犬も良いけど、おうちちゃん知ってる?マイクロブタって可愛いんだよ~。飼いたいなぁ。」

おうちちゃん 「うんうん。駅近で土地広めが理想・・・。え、マイクロブタ?!それは要検討で(笑)。とりあえずさ、駅近って金額高い割に土地狭いよね。そうなったら、庭無しの3階建て、更に総額下げる為に建物のオプションも我慢・・・って事になりそう。高い駅近か、駅から離れて広くて安い土地にするか…。」

おうちくん 「どっちも捨てがたいよね(笑)」

おうちちゃん 「ねっ(笑)。でも私は、高くて狭い土地よりも、安くて広い土地が良いかなぁ。庭でバーベキューしたり、家庭菜園もやってみたいんだよね。あとは、通勤で地下鉄使わないし、将来子どもにはバス使ってもらう事にしようよ。地下鉄徒歩圏なんて贅沢!」

おうちくん 「そうかぁ。うん、確かに駅近にはそれ程こだわらなくて良いかもね。駅近より広い庭を探そう!あとは、僕たち建物の理想も高いから、建物に予算も掛けたいもんね。」

おうちちゃん 「うんうん。まぁ駅徒歩圏で広めの土地が見つかったらラッキーだけど、基本的には駅が遠くても広めの土地で探そう!あと、その他の条件として、日当たりも重視する!」

おうちくん 周辺の環境については、まわりに高い建物が建っていない環境だと日当たりも良いよね。あとはそれなりにスーパーとかあれば良いね。」

おうちちゃん 「うん。駅遠いぶんバス停は近くに…10分以内にはあったら更に良いけど。」

おうちくん 「オッケー!まとめると、①エリアは○○区か○○区、②土地の広さは約70坪以上、③日当たり重視、が重要条件で、土地価格上限XXXX万円、だね。」

 

以上、こんな感じで決まりました!

 

そして、次いきます!

②土地を探す

 

僕たちは、土地情報ポータルサイトを3つくらい、ほぼ毎日チェックしました。

更に、会員不動産会社でしか見れない『レインズ(不動産流通標準情報システム)』もこまめにチェックしました。

 

みなさんも、僕たちみたいな業者にご依頼頂けると、不動産会社間でしか流通していない情報をご紹介する事も出来ますので、相談にいらして下さいね

また、コスモ建設(株)が自社で所有している土地も『建築条件付き宅地』としてご紹介も出来ます。

ここで少し宣伝にはなっちゃいますが、札幌圏や千歳、苫小牧で沢山の土地を所有しています。住宅を建築するのに適した土地しかなく、日当たりも良い所ばかり。コスモ建設(株)が売主なので、仲介手数料が掛からないメリットもありますよ!
土地探しされている方は、ぜひこちらもチェックしてみて下さい
→『コスモ建設(株)の土地情報』

 

『レインズ(不動産流通標準情報システム)』とは・・・国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。媒介契約制度に基づく登録によって、不動産取引を安全に行うことができます。

 

土地探しですが、実際僕たち大変だったんです・・・。本当に『理想の土地』がなかなか無い!

ネット上で「良さげ!」と思っても、現地へ行っていみたら微妙・・・という事が繰り返し。

 

という事で次は
現地を見に行く です。

 

ネット上では良さげでも、僕たちは以下の様な事があり、沢山の土地を見に出掛けました。

 

おうちくん 「隣の建物、こっちに寄り過ぎてて日当たり悪っ!」

おうちちゃん 「え、なんか土地の後ろ側、崖になってる・・・。崖なら実質、庭にもならないじゃん!」

おうちくん 「樹木生え過ぎ!撤去費用が50万!?」

おうちちゃん 「道路から高低差あるから、造成費用で150万くらい掛かっちゃう(泣)」

おうちくん 「ここ、坂道の途中だ!基礎を高くしないといけないから予算オーバーだね・・・。」

おうちちゃん 「あれ?古い建物が建ってる!築年数の古い家でアスベストを使っていたら解体費用が割高…200~300万くらい掛かるじゃん!」
※2021年4月に法律が変わり、アスベストを使っている建物の解体費用が高くなりました。

おうちくん 「条件良いのに相場より安い!と思ったら事故物件だった…!相場より安い場合って、だいたい土地に問題あるもんだよね。」
※事故物件の場合『告知事項あり』という記載があり、契約前に必ず知らせなければいけない事があるという意味です。 その物件で事故や事件があり、人が亡くなっているなどの場合が多いです。

更にこんな事も。

おうちくん 「お、いいね!めちゃくちゃイイ土地じゃん!」

おうちちゃん 「買おう!おうちくん、すぐに業者に電話して!」

おうちくん 「・・・もしもし○○不動産ですか?売り土地の確認なんですけど、○○の土地は・・・」

不動産屋 「すみません、買い付け申込みがすでに入っています。」

おうちくん 「えーーー!」

 

という事です。

イイ土地、という事は、その分他の探してる人達にとっても、イイネ!となっている訳です。
そう、少ない土地の争奪戦なのです。特に札幌圏。
だから、スピードが大事土地情報を見つけて、その数時間後にはもう売れている、という事が普通によくあるのです。(特に建築条件なしだと、その分、検討者も激増!)

なので、みなさん!残念ながらゆっくり検討…とはならないのでご注意
だからこそ建築予定の建築会社には予め土地も建物も相談をしておき、自分たちの理想の建物が建つ理想の土地が見つかったら、建築会社の人と現地をすぐに確認して、買い付け申込みをしましょう。

現地を確認しないで焦って買うのは禁物ですよ。
現地を見てみたら思っていたのと違ったり、造成費が必要になって予算オーバーになる事があるからです。

また、土地の買い付け申込みを出したら、早期に契約をしてその1か月後に土地代金を支払うのが一般的になります。
なので、土地代金を支払うために住宅ローンを利用するには、実は、建物(仕様・間取り)を決めて、あわせて建物の契約をする必要がありますよ。

 

そして僕たちは、そんなこんなで遂に、巡り合う事が出来ました!
(ちなみに僕はプロなので、現地を見ずにスマホでストリートビューを見て買い付け申込みをしました!)
100点満点ではないけれど、先ほど掲げた3つの条件プラス予算内の土地が見つかったのです!
①エリアは○○区か○○区、②土地の広さは約70坪以上、③日当たり重視

 

③土地探し画像3

 

さっそくこの土地に建物プランを当てはめていくわけですが、ここで重要なひと手間が必要です。

↓↓↓

『銀行選びと住宅ローン審査』

 

お金を借りれなきゃ、家は建てられません・・・。(現金購入は除く)

土地代金が決まったので、総予算から差し引くと、残りの諸経費と建物費用が算出されます。
諸経費は利用する金融機関にもよりますが、だいたい100~200万円くらい。

 

諸経費とは・・・登記関係の費用、金融機関に支払う保証料、火災保険料、印紙代、手数料など。

 

金融機関によって商品の内容は異なりますが、具体的には以下の通りです。

・借り入れ条件(ローンの借りやすさが異なる)
・適用金利やローン年数、完済年齢(変動金利、長期固定、短期固定などの商品もある)
・団体信用生命保険の内容(病気やケガ、死亡でローン残高が0円になったりする)

 

僕は某地方銀行の、○○銀行さんを選びましたが、理由は保険の内容が充実していたからです。

金利については、どこの金融機関も似たり寄ったりでした。
どこも、今は金利がとにかく低い!低いおかげで借りやすいし、支払いも楽なので、住宅ローンを借りる身からすると、有難い時代すね。

 

ちなみに、とても金利が低い金融機関としてネットバンクもありますが、実は注意が必要です!
ネットバンクは、金利が低くても手数料が他よりも高かったり、直接的な窓口がないのでやり取りが少し大変になったり、
書類の郵送のやり取りだけでも数週間掛かって、着工や引き渡しの妨げになるケースもある為、もし検討されている方はご注意くださいね。

僕が選んだ金融機関は、窓口まで車で約10分。やり取りが楽だし、何か相談したい時には迅速に対応してくれます。

皆さんも、銀行選びは沢山の症例をリアルタイムで見ている建築会社にご相談下さいね。

 

金融機関を選んだら、次は住宅ローンの審査に出します。
コスモ建設(株)では、審査に出す前のヒアリングで借りれるかどうかと、だいたいの借入可能額も計算する事は出来ますが、実際は出してみないとわかりません。

 

住宅ローンの審査基準は様々で、勤務先、勤続年数、収入、車などの借り入れ状況などが見られます。
また、添付書類としては、昨年の源泉徴収票や本人確認書類(運転免許証のコピー)、保険証のコピーなどが必要になってきますよ。

 

さて。僕はというと・・・・・

住宅ローンの審査は✨承認✨されました!!!

(承認されたからマイホームブログを始めた訳ですけど☺)

通ると思っていても、ドキドキしますね・・・。

 

承認されたら、ようやく安心して間取りとか内装の計画が出来ます!

しかし!引き渡し(資金実行)が終わるまでは、まだ安心しきってはいけませんよ。
勤務状況をみられるので転職は出来ませんし、新しくローンを組んだり、カード払いの未納はタブーになり得ます。
詳細については、担当スタッフにお尋ねくださいね。

 

 

・・・遂に、マイホームを建てる為の準備が少しずつ進んできました!
完成まで、楽しみにしていてください♪

次回のブログは『間取り決め』です。
※5月31日(月)更新予定

また見に来てくださいねー!

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