コスモ建設の田村です。いつも記事を見て下さってありがとうございます。

 

今回は「高低差のある土地」についてのお話です。

坂道の多い住宅地や傾斜のある土地などでは、道路と敷地の間・敷地内・隣家の土地に高低差ができることも珍しくありません。

 

一見不便に見える「高低差」ですが、この高低差をうまく活用した住宅を建てるなら、十分快適な生活を送ることができます。

 

高低差のある土地の特徴や価格が安い理由、土地を活用するために必要となる費用、高低差の有効活用例についてもご紹介します。

 

 

高低差のある土地とは？土地が安いのには訳がある？

「高低差のある土地」といえば、急斜面のがけ地や傾斜のある土地（傾斜地）などをイメージできるかと思います。

土地によっては道路と敷地の間、敷地内、隣地などと高低差ができてしまいますが、住宅を建てることは可能です。

 

ちなみに、住宅を建てるための土地には「整形地」「不整形地」の2種類があり、高低差のある土地は不整形地に分類されます。

 

不整形地は文字通り、形が整っていない土地なので使いにくい場合が多く、地価（土地の価格）が低くなる傾向にあるのです。

 

また、高低差のある土地は道路より高い位置にあったり、付近にある宅地に比べて著しく高低差があったりするため、国税庁が公表する全国の土地の評価額である「路線価※」で「利用価値が著しく低下している宅地」として低く評価される場合も。

路線価は相続税、贈与税といった課税価格の算定基準としても使われています。

 

「他の土地と比べて広いのに地価が安い」という場合、「高低差のある土地」となっているかもしれません。

 

高低差がある土地のメリットは、整形地に比べると土地の購入価格が安いということ。

高低差を活かして土地を有効活用できたり、道路より高い土地に家を建てることで眺望を楽しめたりと、良いところもたくさんあるのです。

 

デメリットばかりではありませんが、「これだけの土地がこの価格で！」と飛びつく前に、高低差のある土地が安い理由についても必ず知っておきましょう。

 

高低差がある土地の購入で悩んだときは、ぜひハウスメーカーにご相談くださいね。

 

「整形地・不整形地とは？メリット・デメリットや不整形地に建てるポイント」もあわせてご確認ください。

 

 

高低差のある土地は建築工事の費用が高くかかる？その理由も確認

高低差のある土地を活用するためには、別途費用が発生するのが一般的です。

安い地価で高低差のある土地を購入をしても、建築工事費がかえって高くついてしまうことも。

その理由について確認してみましょう。

 

高低差のある土地は造成工事の費用がかかる

住宅は基本的に、高低のない平地に建設します。

そのため、高低差がある土地の場合は、平地と同等の基礎を作ってから実際の住居を建設する必要があるのです。

 

土地の状況に応じて埋め立て、切土、盛土、地盤の改良などを行い、土地の高低差を埋める、もしくは傾斜をなだらかにすることで整えていきます。

 

この住宅の基礎を造る作業を「造成」といいます。

 

区画整理された土地ではない場合、住宅の建設費用に造成工事費用が上乗せになるということも知っておきましょう。

 

高低差のある土地は外構工事の費用がかかる

高低差が大きい土地ですと、道路側や隣地側に土砂が崩れる恐れも。

造成工事で調整した基礎の高さによっては、低い土地に土砂が崩れることを防ぐために、コンクリートで土を留める「土留め工事」を行います。

 

この住宅の基礎を補強するための壁状の構造物のことを「擁壁（ようへき）」といいます。

 

擁壁は土地の規模や高低差により費用も増減しますが、少なくとも数十万円から、多いものとなると数百万円の外構工事費用はかかると思って間違いありません。

 

擁壁をたて土台を補強するか、調整した基礎部分を応用し、収納や駐車スペースなどを作るかはハウスメーカーや建築士と相談して決めていくことになります。

 

いずれにしても平地に建てるよりは高額になるので、土地の価格そのものだけで購入を決めず、建築工事費のことも検討しておくことが大切です。

 

 

高低差のある土地の特性は活かせる？土地の有効活用例をご紹介

「高低差のある土地」といっても、さまざまなケースがあります。

高低差のある土地をあえて選んだ方は、その特性を十分に理解したうえで快適な空間を手に入れていますよ。

 

土地の有効活用例を、ケースごとにご紹介します。

 

道路より土地が高いところにある場合の活用例

道路より土地が高いところにある場合、そのまま土地の上に住居を建設しようとすると、道路から居住スペースまで階段やスロープの設置が必要です。

 

高齢者や小さなお子様がいる場合は、急な階段の昇降が負担になることも予想できます。

 

この場合は、次のような活用方法を取り入れると良いでしょう。

• A）駐車スペースや収納（物置）などの設備を道路から近い高さに作り、駐車スペース・物置を通じて直接部屋の中まで利用できる家庭用エレベーター・スロープを設置
• B）玄関口を敷地の奥に設置し緩やかな段差・スロープを設置するといった、直接居住スペースまで移動できる工夫を取り入れる

 

道路より高い土地に家を建てることのメリットとして、隣接する道路から家の中が見えないためプライバシーを確保できる、日当たりが良く日照時間が確保されることが挙げられます。

 

また、眺望の良い2階の設置にも期待が持てます。

 

家族の状況に合わせて生活しやすい導線を設置しておけば、さらに住みやすく、長期間居住することが可能になります。

 

道路より土地が低いところにある場合の活用例

道路より土地が低いところにある場合は、道路側から見ると低層階が囲まれている可能性が高いため、防音性や気密性に優れています。

 

このような土地の低層階にはリビングのような居住スペースではなく、シアタールームやピアノの練習室、ワインセラーなどを設置すると、防音設備や冷房設備を最小限に抑えられます。

 

道路より土地が大幅に低くなっている場合は、2階部分を道路に面した形で建て、2階部分にリビングなどの明るさを必要とする部屋を中心に配置してみることもおすすめ。

1階部分は寝室や浴室などの明るさを最重要としない部屋をまとめると、外部からの視線も気にならなくなります。

 

また、丘陵地など家の片面のみ（道路側）が接地している場合で、反対側に隣地などがない場合は、眺望の良い解放された1階または地下室を設置することもできます。

 

一般的な地下室は窓の設置が特に難しいのですが、自然光を取り入れられる地下室を設置できるのは高低差のある土地ならでは、といえます。

 

※ただし、住宅用地が周囲より低い場合は、隣地や道路側からの「雨水の流れ込み対策」や、窓がある部屋の「高低差によるプライバシーへの配慮」は欠かせないでしょう。

 

同じ敷地内で高低差がある場合の活用例

同じ敷地内で高低差が大きく、住居内に段差が発生する場合は、下記のような活用方法があります。

• その段差を活かした内装・設備（掘りごたつや収納）を住宅内に作る
• 高さのある箇所に子供用の遊び場スペースや中庭、窓があるタイプの浴室などを設置する

 

敷地内の高低差を活かせば、空間を有効活用することができるほか、プライバシーをより重視したい設備を、周囲の目に付きにくく開放的に設置することができます。

 

また、敷地内の高低差が大きいだけでなく、道路との高低差もある場合は、ビルトインガレージ・納戸などの設備を1階に設置するのも1つの方法といえます。

 

 

高低差のある土地を有効活用しよう！別途費用がかかることも確認を

「高低差のある土地」は道路より高い位置や低い位置にあり、周辺の土地より高低差のある不整形地のことを指します。

 

整形地に比べると土地の購入価格が安いというメリットがありますが、高低差のある土地を活用するためには、別途費用が発生するのが一般的です。

 

区画整理された土地ではない場合、住宅の建築費用に造成工事費用が上乗せになります。

外構工事費用は、土地の規模や高低差により費用も増減しますが、少なくとも数十万円から、多いものとなると数百万円ほどかかることでしょう。

 

高低差のある土地をうまく活用するためには、その特性を十分に理解する必要があります。

 

例えば、道路より低いところに土地があるなら土地の低層階にシアタールームを設置する、敷地内の高低差が大きく道路との高低差もあるなら1階をビルトインガレージにするなど、活用方法はさまざま。

 

高低差がある土地をあえて選ぶことで、快適な空間を手に入れるのも賢い住宅購入への一歩といえますね。

 

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