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住宅ローンの金利とは?金利のタイプで返済って変わるの?

お金のこと
住宅ローンの金利とは?金利のタイプで返済って変わるの?

コスモ建設です。いつも記事を見てくださってありがとうございます。

住宅の購入を検討した時に、まず考えるのが住宅ローンのことでしょう。

自分がいくら借りられるのか?
毎月の返済額はどのくらいか?どんな金利タイプを選べばいいのか?

さまざまな要素を含めて住宅ローンを決めるうえで、金利の違いについて知っておくことはとても重要です。

今回は、住宅ローンの主な2つの金利タイプについて、その違いやメリット・デメリットなどをお話ししたいと思います。

 

住宅ローンの基礎知識「金利について」

「金利」は、住宅ローンを選ぶ上で重要なポイントのひとつです。

ずっと金利が変わらない固定金利と返済途中でも金利が変わる変動金利の2タイプがあり、それぞれの特徴を理解したうえで自分のライフプランに合った金利タイプを選びましょう。

 

金利って何?どうやって決まっている?

お金を借りた際に、借入金額に加えて支払う利息を計算するうえでの計算レートが「金利」であり、それらは「%」で示されます。

一般的には金利は年率となっています。

住宅ローンの金利プランにおける「金利」を決定するのは各金融機関です。
上限こそ法律で定められているものの、それぞれの金融機関ごとに金利の条件は違います。
ただ、あまり高い利率で貸付を行うと貸付の申し込み自体が減ってしまうので、おおむね各金融機関で似たようなプランが展開されており、金利以外の条件がどうなっているかも重要なポイントといえます。

なお、各金融機関との取引を行う日本銀行は「政策金利」に基づいた金利で各金融機関に貸付を行っています。
現在は景気を刺激するため0.1%程の超低金利が設定されており、その結果各社の住宅ローン自体も比較的安定した低金利で展開されています。

 

変動金利と固定金利、何が違うの?

金利は、大きく分けて「変動金利タイプ」と「固定金利タイプ」の2種類があります。

変動金利は、返済期間中も金利が変動し、返済額が増減する可能性があります。

固定金利は、借入当初の金利が全額返済に至るまで変わらずに適用されます。

これらの金利にはメリットデメリットがあります。それぞれの特徴を理解して、自分の返済計画にあった金利タイプを選びましょう。

 

変動金利のメリット・デメリット

返済途中に定期的に金利が見直される変動金利。

固定型に比べて契約時の金利が低く設定されていることや、金融情勢の変化で金利が下がれば返済額も減少するというメリットがあります。

ただし、金利が上がれば返済額は増えますし、そのぶん借入時に総返済額がはっきりしないというデメリットがあります。

金利が見直されるタイミングは半年ごとですが、「5年ルール」という制度によって返済額の変更が5年ごとに行われるほか、金利の見直し後の返済額は前回の125%までしか上がらないというルールがあります。

変動金利+元利均等返済にする場合、返済途中で金利が上昇すると総返済額が大幅に増え、払うべき利息が返済額を上回る未払利息が発生する可能性もあるので注意が必要です。
変動金利の利率を決定する基準は、「短期プライムレート」と呼ばれる都市銀行が企業に1年未満の融資をする際の最優遇金利です。
一見都市銀行が企業に貸出す「短期プライムレート」は、個人が利用する住宅ローンとは関係なさそうですが、実は住宅ローンの変動金利と連動している(おおむね短期プライムレート+1%程度が相場)ので、無視はできません。

比較的短期間で返済プランを組める、もしくは金利が上昇する前に繰上返済の可能性が高い場合は、変動金利を選択すると総支払額を抑えられる傾向にあります。

 

固定金利タイプのメリット・デメリット

借り入れ当初から完済まで金利が変わらない全期間金利固定タイプ。

メリットはもちろん、金利が変動しないので計画的な返済ができること。もし返済期間中に金利が上昇しても影響がありません。

そのぶん、金利変動が起きた際の銀行側のリスクを考慮して、初期の金利設定は変動金利と比べ高めになっているのがデメリットと言えます。

この全期間固定金利タイプは、10年国債を指標に金利が決まっています。

10年国債は、国が発行する満期10年の債券のこと。
他の国債よりも、国内外の経済状況や金融政策の影響と直結し、景気が良くなる時は金利が上昇、景気が悪くなれば金利が下落します。
この国債の「流通利回り」が全期間固定金利タイプの金利決定に連動しているのです。

もちろん、最初から固定金利のみで契約するのであれば、契約時の金利のみをチェックすればよいのですが、変動金利と固定金利を併用する場合は、国債の動向(経済や金融の影響がどのくらいあるか)による固定金利の変動幅を視野に入れて契約する必要があります。

 

期間限定固定金利タイプのメリット・デメリット

一定期間は固定金利で、期間終了後に改めて固定金利か変動金利のいずれかを選択できる期間限定固定金利タイプもあります。

5年や10年など、任意の一定期間は固定金利が適用され、期間終了後に改めて固定金利か変動金利のいずれかを選択することができます。

固定金利期間中は計画的に返済でき、その後金利が下がれば変動金利に変えて返済額を減少させることもできるので、各タイプのいいとこどりができるのがメリットです。

ただし、金利が上昇した場合には返済額は増加します。また、固定期間が終わった際に金利上昇による返済の上限設定がなされていないという事も大きなデメリットです。

さらに、契約当初は変動金利で契約し月々の支払額を抑え、支払額を増やせるようになった段階で固定金利に移行するという選択もあります。

この場合には、変動金利以上に固定金利の相場は経済・金融の動向を受けやすい傾向にあるという点を考慮しておく必要があります。
いざ支払額を増やす契約をしたい、となったと時点で、最初に固定金利のみで契約していたよりも金利が高い、という現象になる可能性は否めません。
なるべく金利が安定している段階で、適切な利息の組み換えができるのが理想ですね。

 

今後は住宅ローンの金利ってどうなるの?

家の模型とノートと電卓

住宅ローンの金利タイプを選ぶうえでは、将来の金利がどうなるのかが気になるところです。

今後の社会情勢から低金利状態が続いていますが、正直なところそれがいつまで続くのかは容易には予測がつきません。

仮に返済期間を30年と考えた場合、その間の経済情勢や金融市場は確実に変動しますので、現在よりも金利が上昇することもあれば、また下降する可能性もあるでしょう。
その時に家計がどうなっているかも含め、具体的な支払プランを立てて契約するのが得策です。

なお、2019年に予定されている消費税の増税にあたっては、住宅購入に対する優遇措置も増えていることから、支払総額が上がって家を手放すといったリスクはあまり考える必要はないとも思えます。

低金利状態である現在は、一般的に住宅ローンの借入がしやすい大きなチャンスなのです。
最終的には金利そのものの変動もさながら、ご自身の支払いプランと金利がどう関係してくるのか、しっかり試算してから契約するとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンを決めるうえで必要なのは、金利タイプそれぞれの特徴を知ることです。

変動金利タイプと固定金利タイプ、目先の金利に惑わされず、自分のライフスタイルに合った返済プランを考えることが重要。

変動金利タイプを選択する際には「景気の動き」を常に気にしながら、「短期プライムレート」が上がる可能性を見込んでプランを立てることも大切です。
また、短期間で支払プランが立てられるなら、低金利のうちに変動金利を活用して契約するのも一つの方法ですね。

なお、どちらを選ぶにしても、金利が安い今のタイミングが住宅の買い時、現在が底値となるは間違いないので、このチャンスを先延ばしにしないのがおすすめですよ。

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